Lietuvoje pastebimas modernaus gamybinės paskirties nekilnojamojo turto trūkumas

Kylanti ekonomika visoje Europoje išaugino gamybinės paskirties nekilnojamojo turto poreikį – skaičiuojama, kad 2017 metais į šią sritį buvo investuota rekordinė per pastaruosius 10 metų suma. Tuo tarpu ekspertai sako, jog geresnės sąlygos Lietuvoje statyti gamybinius pastatus pritrauktų milijonus eurų investicijų, o šalies pramonės ateitis yra Kaune ir Klaipėdoje.

Didelė dalis patalpų – netinkamos naudojimui

2880 sukurtų darbo vietų, 110 milijonų eurų investicijų, 13 naujų gamybos projektų – „Investuok Lietuvoje“ skaičiavimu, būtent tiek Lietuva prarado 2012–2017 metais tik dėl to, kad užsienio investuotojai čia nerado jiems tinkamo nekilnojamojo turto ir nusprendė savo gamybos linijas įkurti kitose šalyse.

Nors šiuo metu vien tik sandėliavimo ir logistikos patalpų Lietuvoje yra daugiau nei 1 mln. kv. m., didelę dalį šio ploto užima nerekonstruoti, senos statybos pastatai, kurių vietomis net penktadalis stovi tušti.

„Verslininkams investuoti į senus pastatus tiesiog neapsimoka: tai neefektyviai šildomos patalpos, daugumoje jų yra senos cementinės grindys, kurias pagal naujus standartus reikėtų pakeisti nedulkančiomis, dažnai bereikalingas aukštis. Todėl jie renkasi statyti naujus pastatus“, – teigia Mindaugas Kulbokas, „Newsec“ nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės tyrimų ir analitikos grupės vadovas Baltijos regione. Jo teigimu, šiuo metu Lietuvoje pastebimas statybos savo plėtros poreikiams bumas, prasidėjęs prieš maždaug 3 metus.

Investuotojai nori greičio ir lankstumo

„Užsienio investuotojams patalpų ir žemės klausimas dažnai yra antras pagal svarbą po kompetentingos darbo jėgos klausimo“, – sako Vaidas Velykis, Klaipėdos laisvosios ekonominės zonos (LEZ) valdymo bendrovės pardavimų vadovas.

Pasak jo, verslininkams, norintiems įsikurti greitai, kiekvienas mėnuo, praleistas vykdant paruošiamuosius darbus, yra didelis praradimas, o vien leidimo statyboms gavimas ir pačios statybos Lietuvoje užtrunka bent jau metus.

„Praktikoje žinau ne vieną ir ne du atvejus, kai įmonės atvažiuoja į Lietuvą, tačiau sako, kad statyti dar nenori. Užsienio investuotojai  ieško mažesnių įsipareigojimų ir nori pamatyti apčiuopiamus pasiūlymus“, – teigia V. Velykis.

Anot V. Velykio, net ir siūlymas įsigyti ne pastatus ir ne žemę, o jau parengtą projektą su reikiamais leidimais ne visada geriausiai atliepia jų lūkesčius.

Klaipėdos LEZ šiai problemai spręsti šiuo metu stato naujo tipo gamybinį pastatą „Flex Start“, kuriame galima nuomotis pagal veiklą individualiai pritaikytas administracines ir gamybines patalpas. Jose gamyba gali prasidėti jau po 3 mėnesių, o pats pastatas gali būti nesunkiai plečiamas, patalpos pritaikomos kitiems nuomininkams vos per kelias savaites.

Nors tokio tipo pastatai pasaulyje nėra naujovė, tai bus pirmasis tokio tipo projektas Lietuvoje. „Šia prasme esame lyderiai ir pionieriai – „Flex Start“ pradėjome statyti dar neturėdami jam klientų, o šiandien, net nepasibaigus statyboms, turime pirmuosius nuomininkus ir paskutinį laisvą 1000 kv. m. segmentą: akivaizdu, kad paklausa yra ir rizika pasiteisino“, – sako V. Velykis.

Pokyčiai NT rinkoje

„Investuok Lietuvoje“ gamybos komandos vadovė Elina Chodzkaitė-Barauskienė teigia, jog būtent tokie iš anksto pastatyti pastatai, kuriuose gamyklos gali įsikurti per labai trumpą laiką, yra vienas iš kaimyninių šalių pranašumų, kurio iki šiol Lietuva pasiūlyti negalėjo.

Ji taip pat pastebi, kad Lietuva tampa vis patrauklesnė didesnės skalės ilgalaikiams projektams: dažniausiai investuotojai ieško 10–35 ha, o unikaliais atvejais – iki 100 ha sklypų. „Tokio dydžio sklypų, su parengta infrastruktūra: elektros prievadais, dujų, vandens, paviršinių ir gamybinių nuotekų sistemomis, telekomunikacijomis, privažiavimo keliais, pasiūla visoje Lietuvoje itin ribota“, – aiškina ekspertė.

M. Kulbokas pritaria, jog tam, kad sklypas taptų patraukliu gamintojams, į jį jau turi būti nemažai investuota. „Bet kuris verslas linkęs investuoti į gamybos priemones, žmogiškuosius resursus, talentus, tyrimus ir inovacijas, todėl į „plytas“, t.y. statybas, o juo labiau į plyną lauką, investuos išimtiniu atveju“, – aiškina jis.

Jis sutinka, kad ateityje bus svarbu investuotojams siūlyti kuo labiau jiems pritaikytą infrastruktūrą – kuo inovatyvesnis ir aukštesnės pridėtinės vertės produktus kuriantis gamintojas, tuo labiau specifinių patalpų jis ieškos. „Klaidinga įsivaizduoti, kad verslas turi technologiją ir tiesiog ieško jai pastato – priešingai, pirma turima idėja, tam tikras know-how, ant kurio kaip kevalas kuriama gamybos linija“, – aiškina jis.

Pramonės ateitis – pirmiausiai Kaune ir Klaipėdoje

Nors statistika rodo, kad daugiausiai industrinės paskirties nekilnojamojo turto yra Vilniuje, M. Kulbokas teigia, jog tai daugiausiai – prekybos centrų logistikos sandėliai, o ateityje pramonei svarbiausi bus Kaunas ir Klaipėda. „Tenka pripažinti, kad žiūrint į kompetencijas, Vilnius yra ofisų ir paslaugų klasteris. Tai ne pramonės, o paslaugų miestas, ir nemanau, kad ateityje bus kitaip. Vilnius neturi vietos, kur būtų sėkmingai vystoma pramonės veikla, kai tuo tarpu Kaunas ir Klaipėda turi pirmąsias ir sėkmingiausias Lietuvoje laisvąsias ekonomines zonas“, – sako ekspertas.

E. Chodzkaitės teigimu, siekiant užtikrinti konkurencingų infrastruktūrinių sprendinių pasiūlą, svarbu nuosekliai vystyti pramonės zonas ir kitas gamybos projektams tinkamas teritorijas. „Inžinerinės infrastruktūros paruošimas kartais gali užtrukti net 2 ar 3 metus, todėl jau dabar turime ruoštis priimti ateities gamybinį potencialą“, – teigia ji.